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Maison en usufruit : l'usufruitier a-t-il le droit de vendre et quelle sera sa part après la vente ?

La succession usufruit comme les droits de l’usufruitier sont pour la majorité de la population, peu connus. Voyons donc ce qu’il en est d’une vente d’une propriété acquise en usufruit, par l’usufruitier et ce, vis-à-vis du nu-propriétaire.

La mise en vente d’une propriété acquise en usufruit

Les actes de disposition relatifs aux biens immobiliers acquis en indivision, imposent qu’une opération de mise en vente aient reçu l’aval de tous les personnes impliquées en tant qu’indivisaires. Ceci a été stipulé dans l’article 815-3 du code civil. De ce fait, une propriété acquise en usufruit, ne peu être mise en vente que si l’usufruitier et le nu-propriétaire y sont tous les deux disposés. Un quelconque litige ne peut toutefois, contraindre ces acteurs à rester indéfiniment en indivision. Ils peuvent de ce fait, saisir la justice qui décidera d’une vente aux enchères du bien en question. Et si l’usufruit ainsi que la nue-propriété ont été liquidés dans la même foulée, la jurisprudence statue qu’en absence d’accord amiable, le prix de vente sera partagé entre les deux parties suivant la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. La détermination de la valeur de l’usufruit est réalisée suivant le barème fiscal en vigueur durant l’année de mise en vente.

Cette première méthode de calcul ne prend en compte que l’âge de l’usufruitier. Une détermination économique peut également être réalisée. Cette dernière permet surtout d’avoir une valeur se rapprochant la plus de la réalité. Elle consiste à calculer en un moment bien défini, ce que l’usufruit a pu générer pour l’usufruitier s’il ne s’en est pas délesté. Ce calcul-ci prend en compte de nombreux critères dont l’âge de l’usufruitier, son espérance de vie, sa santé, ainsi que les gains générés par le bien de l’usufruit. Ensuite, il suffira de réaliser un calcul fondé sur le taux de rendement du bien. Pour déterminer quelle méthode de calcul est celle qui vous donnera une valeur la plus juste, il vous est conseillé de faire appel aux services d’un professionnel, en l’occurrence un notaire.

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